住宅地の地価が上がった20都道府県のうち、人口が増えたのは東京だけ(基準地価と国勢調査)

地価が上がった県では、人口も増えているのでしょうか。基準地価(国土交通省)と、国勢調査の人口(総務省統計局)を、47都道府県で並べて確かめました。

数字の出どころは、それぞれの記事に書いています。この記事の相関係数や平均は、その表から私が計算したものです(国や統計局の発表ではありません)。

結論(30秒版)

• 2026年の基準地価で、住宅地が上がった(変動率がプラスの)のは 20都道府県でした。そのうち、2020〜2025年に人口が増えたのは 東京だけで、残りの 19都道府県は、人口が減っています。
• それでも、地価の変動率と人口の増減率は、47都道府県で 強く連動していました(住宅地、相関係数 0.84)。東京を除いても 0.82、大都市8つを除いても 0.70 です。
• 住宅地が下がった24都道府県の、人口の減少率(都道府県ごとの値の単純平均)は −5.6%、上がった20都道府県は −2.5% でした。

地価が上がった20都道府県の人口

都道府県	住宅地の地価	人口の増減(2020→2025)
東京	+5.8%	+1.3%
沖縄	+5.3%	−0.1%
千葉	+3.4%	−0.4%
神奈川	+3.1%	−0.5%
大阪	+3.0%	−0.9%
福岡	+2.1%	−1.1%
埼玉	+1.6%	−0.8%
兵庫	+1.4%	−2.7%
茨城	+1.3%	−2.7%
愛知	+1.3%	−1.3%
京都	+1.2%	−3.0%
大分	+1.2%	−4.2%
佐賀	+1.1%	−3.8%
熊本	+0.8%	−3.5%
長野	+0.7%	−4.6%
滋賀	+0.6%	−1.5%
広島	+0.5%	−4.2%
石川	+0.3%	−4.1%
宮崎	+0.3%	−4.9%
長崎	+0.1%	−6.1%

東京以外の19都道府県は、地価が上がっていても、人口は減っています。長崎(地価 +0.1%、人口 −6.1%)や宮崎(+0.3%、−4.9%)のように、地価が横ばいに近く、人口が大きく減っている県もあります。

47都道府県の相関係数(私の計算、ピアソン)

組み合わせ	全47	東京を除く46	大都市8を除く39
住宅地の地価 × 人口の増減率	0.84	0.82	0.70
商業地の地価 × 人口の増減率	0.85	0.83	0.78
住宅地の地価 × 転入超過(人口1,000人あたり)	0.76	0.70	0.46

(大都市8は、東京、神奈川、大阪、愛知、埼玉、千葉、福岡、兵庫です。)

地価と人口の増減は、大都市を除いても、はっきり連動していました。

注意(読むときに)

• 相関は、原因ではありません。「地価が上がると人口が増える」「人口が増えると地価が上がる」のどちらも、この数字からは言えません。
• 地価の変動率は、令和7年7月以降の1年間、人口の増減は、2020→2025年の5年間で、期間が違います。
• 「平均変動率」は、各地点の変動率の平均です。県の中の全地点が上がったとは限りません。
• 地価の列は「住宅地」と「商業地」で、「全用途」の都道府県別の値は使っていません。
• 47点しかなく、東京が大きく離れています。東京と大都市を除いた結果も、並べました。
• 平均(−5.6% と −2.5%)は、都道府県ごとの値の、単純平均です(人口で重み付けしていません)。住宅地の変動率が 0 だった3都道府県は、どちらの平均にも入れていません。

確認していないこと

• 因果関係は、確かめていません。
• 数字の元の表の確認は、それぞれの記事に書いています(東京と神奈川の増減数が表と計算で4人違う、など)。
• 地価が動いた理由(再開発、観光、人口以外の要因)は、この表では分かりません。